A incidência do IPTU sobre área de expansão urbana

(*) João Paulo Santos Miranda

O Código Tributário Nacional (CTN)é a Lei norteadora da aplicabilidade de tributos no Brasil, recepcionada sob a égide da Constituição de 1988. O CTN define imposto em seu artigo 16, sendo:

“Imposto é o tributo cuja obrigação tem por fato gerador uma situação independente de qualquer atividade estatal específica, relativa ao contribuinte.”

Já no Capítulo III, Seção II, o CTN trata o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, assim o dispõe em seu artigo 32, sendo:

“O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

O parágrafo primeiro do referido artigo, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público, sendo:

I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

O parágrafo segundo dispõe que a lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo primeiro.

O que tem ocorrido é que diversos contribuintes questionam a cobrança do tributo por entender que sem os melhoramentos previstos no Código Tributário Nacional (meio-fio, abastecimento de água, sistema de esgoto, rede de iluminação, entre outros), a cobrança é injusta.

Os Ministros do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm entendimento de que, se lei municipal torna uma área urbanizável ou de expansão urbana, a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é válida. Esse entendimento é tema de várias decisões sobre o assunto. Segundo os ministros, a jurisprudência nesse sentido é firme, não existindo nenhuma ilegalidade na cobrança nos casos julgados. Esse a assunto foi catalogado como análise da legalidade da cobrança de IPTU sobre imóveis situados em área de expansão urbana, ainda que não dotada dos melhoramentos previstos no art. 32, § 1º do CTN.

Uma das ementas resume a posição do tribunal: “O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que a existência de lei municipal tornando a área em discussão urbanizável ou de expansão urbana afasta, de per si, a exigência prevista no art. 32, § 1º, do CTN, é dizer, de qualquer daqueles melhoramentos básicos”.

Para os ministros, a mudança na legislação municipal já é uma ação do Poder Público, mesmo que os melhoramentos físicos venham em momento posterior. Tal mudança de legislação é comum em municípios com forte crescimento, que destinam novas áreas para a construção de conjuntos habitacionais. (Fonte: STJ - REsp: 1375925)

Com base no entendimento da suprema corte, a cobrança do IPTU no local inicia-se logo após a mudança da legislação municipal, e não apenas com a conclusão dos conjuntos habitacionais, o que torna os proprietários das áreas de expansão urbana como contribuintes do imposto.

(*) Advogado e Gerente Comercial na Apex Engenharia.

Jornal A Folha / 6.8.2016 / Coluna: Direito e Mercado Imobiliário