A publicidade abusiva na venda de imóvel

(*) João Paulo Santos Miranda

A compra de um imóvel, que sempre vem acompanhada do sonho de realização da casa própria para aqueles que buscam o primeiro imóvel ou uma forma de aplicação/rentabilidade para aqueles que buscam investimento, pode se tornar uma frustação por conta de construtores/incorporadores que queiram ludibriar os seus clientes para forçar uma venda, principalmente no tocante a venda de imóvel na planta.

Recentemente a 5ª Turma Cível do TJDFT negou provimento a recurso de uma construtora e confirmou sentença da 7ª Vara Cível de Brasília, que condenou a empresa responsável pela construção e venda de um edifício Residencial, na cidade de Valparaíso de Goiás, a indenizarem compradores por propaganda abusiva. A decisão foi unânime.

Os autores alegam que em maio de 2011 firmaram contrato com as rés para a aquisição de imóvel em construção, tendo efetuado o pagamento da comissão de corretagem e do ITBI, embora tivesse sido veiculada propaganda de isenção do referido imposto. Acrescentam que foram atraídos por publicidade enganosa e ludibriados no momento da contratação, pois receberam informação de que o imóvel teria garagem e quadra de esportes privativas, porém foi entregue com vagas de garagem rotativas e área de lazer construída em área pública, sem qualquer privacidade.

Em sua defesa, as rés sustentam ausência de propaganda enganosa, por não constar do contrato e tampouco da publicidade do empreendimento a existência de garagem vinculada à unidade imobiliária ou a construção de praça esportiva no condomínio. Quanto ao pagamento do ITBI, afirmam que a parte autora não trouxe provas do vínculo entre sua compra e o anúncio de isenção do imposto, esclarecendo que tais promoções são esporádicas, com período delimitado, sem abarcar o contrato dos autores. Alegam, por fim, que não podem ser responsabilizadas por cobranças (juros de mora) realizadas pela Caixa Econômica Federal em face dos autores.

De início, o juiz originário registra que, apesar de o contrato firmado entre as partes não se coadunar com a proposta veiculada, de fato, os folders, panfletos e propagandas juntados aos autos comprovam a oferta de vaga de garagem, espaço de lazer privativo no empreendimento imobiliário e isenção do pagamento de ITBI. Do mesmo modo, fotos demonstram com clareza que a quadra de esportes não está inserida no condomínio, em completo descompasso com o que o consumidor acredita estar adquirindo quando recebe os folders, propagandas e celebra o contrato. Igualmente, das propagandas juntadas não constam a informação de período delimitado quanto à oferta de isenção do ITBI, o que afasta a tese de promoção esporádica do benefício. Ao contrário, "reforçam a ideia de que a ré continua a ofertar itens que ao final não são disponibilizados ao consumidor", diz o juiz.

Diante das provas trazidas, restou evidente para o julgador a prática de conduta lesiva aos direitos do consumidor, em afronta ao artigo 37, § 1º, do CDC, pelo qual, é proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. Assim, concluiu o magistrado, "se o fornecedor se recusou ao cumprimento da oferta/publicidade, razão assiste aos autores quanto ao pedido de ressarcimento em dobro e reparação das perdas e danos, nos termos do art. 30 c/c art. 35, III, in fine, e art. 42, parágrafo único, todos da Lei protecionista".

A Lei 4.591/64, conhecida como Lei de Incorporação Imobiliária, define em seu artigo 28 parágrafo único, a incorporação imobiliária como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. (Fonte: TJDFT)

A incorporação pode ser considerada como um empreendimento que pela venda antecipada dos apartamentos, visa obter o capital necessário para a construção do prédio, ou seja, a venda do imóvel na planta, ainda em construção. O contrato de incorporação não compreende única e exclusivamente a construção de edifícios de apartamento, mas toda e qualquer propriedade sob o regime condominial, como condomínios fechados, propriedade a tempo repartido (time-sharing), clubes de campo e tantos outros.

Em suma, podemos resumir que o cliente deve buscar orientações no ato da aquisição do imóvel sobre a construtora a qual pretende adquirir, pois um mal negócio poderá ocasionar prejuízos futuros.

(*) Advogado e Gerente Comercial na Apex Engenharia.